最近，全国及上海的房地产市场普遍出现销售上升、价格上涨的态势，房地产价格以成为社会热点，对此，我们作了监测，并提出如下看法供参考：
一、本市房价平均涨幅高于全国，部分区域涨幅相对较大
据统计，全国35个大中城市，今年二季度房屋销售价格指数，以上年同期价格为100，全国平均102.5，上海104.7；北京101.3，重庆102.2
南京102.2，广州100.5，深圳102.2；杭州最高107.2，昆明最低99。北京市商品房最高价约为10000元/平方米，平均房价4129元/平方米，同比上涨约50-600元/平方米；天津市商品房最高价约7000元/平方米，平均房价2700元/平方米，同比上涨约50元/平方米；广州市商品房最高价约10000元/平方米，平均房价5000元/平方米，同比持平。本市长宁、徐汇、浦东新区的部分区域，由于地段环境好，作为本市房地产的热销区域，房价居高不下，个别楼盘价格已超过万元以上；2000年、2001年上半年新开楼盘，长宁区均价6100元/平方米，其中"汤臣怡园"最高价18000元/平方米，"虹桥尊邸"最低价3600元/平方米；徐汇区均价3600元/平方米，其中"牡丹园"最高价1200元/平方米，"新中星华庭"最低价3300元/平方米；浦东新区均价6700元/平方米，其中"世茂滨江花园"最高价16600元/平方米，"联洋新苑"最低价4200元/平方米。杨浦、虹口、闸北等东北地区、松江新城等区域的个别楼盘，由于沿江、沿河、沿地铁轻轨以及大型公共绿地的规划或建造等政府大量投入使市政配套设施日趋完善，土地价值得到了增值，房价涨幅相对较大，每平方米同比上涨约300元左右。今年上半年本市商品住宅开发投资总量189.08亿元，同比增长33.1%。商品住宅销售面积481.96万平方米，同比增长38.7%。商品住宅预售面积582.86万平方米。今年二季度，本市商品住宅价格水平同比上涨2.9%；各种类型的商品住宅中，多层住宅同比上涨3.6%、高层同比上涨2.7%、别墅同比上涨3.5%、高档公寓同比下跌2%。受商品房涨价影响，存量房交易攀升、价格上涨。今年上半年本市存量房交易过户面积619.10万平方米，同比增长97.70%，其中住宅占73.90%；存量房中住宅交易价格水平同比增长11.10%。已售公房上市成交面积159.40万平方米，同比增长69.70%；上市平均出售单价每平方米建筑面积2547元，同比增加309元。
二、房屋品质提升是推动房价上涨的主要成因，但不排除有个别炒作行为
新建商品住宅楼盘，整体品质提升，房型更新，设施更多，功能更全，环境更好，导致开发成本上升面带动房价合理走高，是推动房价上涨的主要原因。有的房地产开发商认为，2000年以前，购房者买房追求的是地段、交通，可作为第一阶段；2000
年以后追求的是小区环境、多种设施，可作为第二阶段；预计2002年以后，可能进入第三阶段，即追求隔音隔热、建材品质等环保住宅。这种房屋品质的提升，必然推动成本上升。
与此同时，新闻媒体过多报道房价上涨，以及个别开发商"十天之内不买，十天以后必涨价"等误导性的告示，以及对房地产意欲投资或
投机人士的有意追捧，也造成了房价虚涨，使得部分房地产价格略为脱离了其市场价值。
除上述因素外，2001年新的商品房预售许可标准的提高，使今年上半年商品房批准预售面积同比减少23.7%，带来的阶段性短缺。造成房地产
供求关系暂时失衡。今年8月1日起实施的内外销商品房市场并轨，带来的内销商品房需求上升。土地供应采取招标拍卖方式的规定，使之出现了土地开发成本将提高的心理
预期。这些情况也影响了本市房价的上升。
三、预计本市未来房价不会出现大幅上扬
房价已经放开，伴随着宏观上经济的发展，商品房供求关系以及微观上开发商、购房者的各种因素变化。都会影响房价的涨落。从近期来看，
政府支持、激活房地产市场的政策已推出不少，其显示出的成效已基本到位，不会使房地产市场再有太大的需求增量。今年上半年因预售许可标准提高延迟开盘的新建商品住宅楼盘日后将增加上市量，供应会有所增加。随着房地产市场的整顿规范，房地产业的优胜劣汰，本市具有相当规模和业绩的房地产企业。投资日渐理性、经营日趋成熟、定价日益合理，还积极采取降低房地产开发成本的措施。中房上海住宅指数也显示，2001年6月份741点；7月份752点，环比上升11点；8月份757点，环比上升5点；上升幅度趋缓。鉴于上述因素，我们预计本市未来房价不会出现大幅上扬。
四、政府价格主管部门对房价的调空措施
房地产价格的合理与否不仅关系到房地产业自身的发展，而且对国民经济整体也具有重大影响。房地产价格过快过高的上涨会阻碍房地产的销售，反之，房地产价格过快过低的下降也不利于房地产市场的发展。保持房地产价格相对平稳，避免出现暴涨暴跌是我们所期望的。房价已放开，由开发商依据成本和供求状况制定，当然还有其他方方面面的影响，政府的调控、监督、管理，也起一定作用。我们拟采取以下措施：
一）定期监测分析商品房价走势，必要时收集、拟定、公布全市商品房平均价及其指数、部分地区商品房参考价、个别楼盘商品房成交价，以引导房地产市场价格。
二）进一步规范房地产价格行为，强化房地产价格明码标价制度，制止及处罚房地产开发商误导、欺诈等不正当的价格行为，最大限度地减少不合理的房地产价格的涨落。
三）加强对土地招标、拍卖出让地块底价及协议出让地块最低价的监控管理，从源头上制约房地产价格的涨落。
四）继续清理整顿住房建设过程中的行政事业性收费、经营性收费、垄断行业收费，降低房地产开发成本，抑制房地产价格的上涨。 |
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