目前，在房地产诉讼中存在大量可能被判退房的情形。若购房人退房且实际使用了房屋，将会涉及到是否须向开发商支付房屋使用费的问题。一般而言，引起退房的原因主要有两种:一商品房买卖合同被确认无效;二商品房买卖合同因开发商不能办出产证而被解除。对于因不同原因引起的退房，在房屋使用费支付问题上的处理方式是不一样的。
在商品房买卖合同被确认无效后，根据《合同法》及《民法通则》的相关规定，开发商购房人应当各自返还依据无效合同所取得的财产，即一方退价款，一方退房。由于买卖合同自开始即无效，购房人先前的入住行为失去了法律上和合同上的依据，构成不当得利。因此，开发商有权要求购买人返还不当利益，即支付房屋使用费。使用费的具体数额可参照同时同地同类房屋地市场租赁价格或通过评估确定。另外，如果开发商对买卖合同无效负有过错的，购房人可要求开发商赔偿购房人的实际损失，但赔偿费和房屋使用费不能相互混淆。
若房屋预售合同因开发商不能办出产证而解除，开发商不能向房屋买受人主张房屋使用费。这是因为首先，合同签订后，当事人都必须严格遵守，作为买受人其义务是按约支付房价款，同时接受开发商交付的房屋。现开发商向买受人交付实物形态的房屋，如无正当理由，买受人不得拒绝受领。因此买受人占有所使用系争房屋在合同与法律上是有依据的，不必另行支付使用费其次，有效合同在其解除后，合同双方应当返还各自所得的财产，即开发商返还所收房款，买受人返还占有的房屋，而房屋已被占领方使用了，不能恢复原状，故在此点上，不具有溯及力，买受人可不支付房屋使用费。丁远 | |
