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物业管理怎样算到位？物业管理合同的约定显得尤为重要，而物业管理合同作为物业管理服务的契约，既要客观、公平、公正，又要全面、详尽、明确，确实是一项大工程。目前，上海虽然有《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同》的示范文本。但是，各小区仍要根据自己的具体情况加以补充，双方的责、权、利约定得要清清楚楚。陆家嘴物业公司和诚成物业公司，根据自己多年的实践经验，详细介绍了签定物业管理合同的事宜和注意事项，以供广大业主、业委会借鉴。
一、委托管理事项要明白
１、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院。
２、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备。
３、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场。
４、公共绿地的养护与管理。
５、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。
６、交通与车辆停放秩序的管理。
７、维持公共秩序，包括小区内巡视、门岗执勤。
８、管理与物业相关的工程图纸、住户与竣工验收档案资料。
９、其他。
二、双方权利义务要明白
甲方（业委会）：１．代表和维护产权人、使用人的合法权益；２．制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；３．审定乙方制定的物业管理方案；４．检查监督乙方管理工作的执行情况；５．审议乙方年度管理计划、管理费使用情况报告；６．负责归集物业管理所需全部图纸、档案、材料，并于合同生效之日起＿＿＿日内向乙方提供；７．当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，协助乙方催讨或以法律方式提出诉讼；８．协调、处理本合同生效前发生的物业管理中以及开发商遗留的问题；９．协助乙方作好物业管理工作和宣传教育、文化活动。１０．积极参与、配合、支持所属区域的文明社区创建工作。
乙方：１．根据有关法律、法规及合同的约定，制定物业管理方案；２．对业主和物业使用人违反法规、规章行为的，应积极出面劝说、阻止，提请有关部门处理，对历史遗留问题，根据有关规定逐步有序地加以落实；３．按合同有关约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；４．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；５．负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施；６．向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；７．每六个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理费用收支使用情况；８．对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；９．合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料；１０．积极参与、配合、支持所属区域内的文明社区创建工作。
三、管理服务标准要明白
乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主与物业使用人对乙方的管理满意率达到＿＿＿％：
１．根据市、区房地局安排，力争达到上海市优秀物业小区标准。
２．房屋完好率＿＿＿％以上。
３．大楼照明和管道完好率＿＿＿％以上。
４．＿＿＿小时接受报修，接报修后＿＿＿分钟到现场。
５．房屋零修及时率＿＿＿％以上，零修合格率＿＿＿％，并有回访制度和回访记录，涉及到房屋安全、筑漏修缮的，必须进行回访。
６．消防设施设备完好率＿＿＿％。
７．环境整洁，绿化四季常青。
８．公众庭院废弃物滞留不超过＿＿＿分钟。
９．设备资料齐全，管理完善，可随时查阅。设备完好率９５％以上。
１０．保证＿＿＿小时供电正常，出现故障，立即排除。
１１．消除火灾事故，杜绝火灾事故苗子。
１２．无因管理责任引发的重大刑事案件和交通事故。
１３．无重大投诉，有效业户投诉率控制在＿＿＿％以下，满意率＿＿＿％以上。
四、服务费用要明白
１．管理费（含保洁、保安费用）由乙方按建筑面积每平方米＿＿＿元向业主收取，并按季在每季第十个工作日内向业主收取，在完成正常物业管理的同时从中提取＿＿＿％作为乙方的管理酬金。
２．对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按日加收千分之三滞纳金。
３．住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的１．５倍收取（经物价局核准价为准）。
４．机动车和非机动车的车位使用管理的费用由乙方按区物价局审核批准的标准向车位使用人收取。车辆停放的收费，由乙方办理，其收入主要用于车辆管理成本，包括车辆管理人员费用、标牌、车证、与车辆管理相关的设备等，每月从机动车车位租赁中提付＿＿＿万元，作为物业公司车辆管理的人员成本以及小区道路的日常小修小补。其余收入纳入维修基金帐内，停车票据由甲乙双方盖章方能使用。
５．为了不断提高小区环境质量，乙方将对小区内有关事项进行整改，如：小区添置垃圾中转筒（箱）；添置保安对讲机等，应向甲方提出专题报告，申请专题费用落实。
６．房屋公用部位、公用设备、设施、公共设施的多种修理费用（日常保养除外）由物业管理区域内的全体业户按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。在具体操作时，乙方向甲方提出书面报告，经甲方审核批准后，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。
五、违约责任要清楚
甲方违反有关约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
乙方违反有关约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
乙方违反合同有关约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退：造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的违约方应赔偿对方一个月管理费总额的违约金；造成对方经济损失的，应给予对方经济赔偿。
注意事项
物业管理合同也称为物业委托管理合同，是小区全体业主或业主代表授权业主委员会与所选聘的物业公司签订的法律文件，以界定物业委托方和受托方权利、义务，物业委托管理合同对规范双方的行为和处理物业管理过程中的纠纷有重要作用。物业管理合同应围绕管理服务要求由双方反复协商，合同一经签署，即具有法律效力。
１、充分了解签约对象的主体资格。当前各种经营单位的性质和种类比较复杂，管理不到位的现象比较普遍。为防范欺诈行为，减少风险，有必要考察对方的主体资格、履约能力、信用情况等，查看对方的营业执照、年检证明资料等。
２、注意合同条款的对等性。《物业管理服务委托合同》是物业管理企业与业主委员会之间设立、变更、终止权利义务的协议，当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利义务，不要签订义务多、责任重、权利少这类一边倒的合同，既要规定物业管理企业违约要如何处理，也要规定业主委员会违约如何处理的内容。
３、合同条款要明确。《物业管理服务委托合同》是物业管理企业与业户之间发生的一项劳务的交易准则，其根本要求是实用，合同的用词用语不需要华丽、完美，但是一定要明确，言简意赅，避免毫无意义的空话，同时合同条文前后不能出现矛盾。
４、管理费标准的确定。《物业管理服务委托合同》中的管理费标准的确定必须合理、合法，具有可执行性和可操作性。既要照顾物业管理企业实际开支情况，又要顾及业主的负担。既要使物业管理企业有收益，又要使业主有所获。
５、对项目分包要有规定。根据合同法的规定，转包、分包都要经过发包方的同意，否则转包或分包行为无效。所以业委会在签订合同时要写明是否可以分包或转包。
６、仲裁机构名称要写具体。大多数《物业管理服务委托合同》在约定仲裁事项时，只是笼统地写一旦发生纠纷在甲方（或乙方）所在地仲裁部门解决。这样的仲裁条款只是约定了仲裁地点，而对仲裁机构没有约定，实际上不具有任何法律效力。所以对仲裁机构必须写清具体名称。 | 
