备案制度实行后，购房者要转换验房思路，通过新方法来保护自己的权益，把可能损失程度降到最低。上海君悦律师事务所主任刘正东律师在接受采访时表示，一旦买到出现质量问题的房屋，也要及时采取措施，与发展商交涉，或诉诸于法律手段。

　　验收看“一表一报告一书”

    上海君悦律师事务所主任刘正东律师指出，上海市从今年1月1日开始对商品房屋建筑工程质量由质量等级核定制改为竣工验收备案制，即质监机构不再对本市工程质量核定合格、优良等级，而是在建设工程竣工后由建设单位（即发展商）自行组织验收，并于验收合格后15日内报本市质监部门备案。所以，购房者验收时可能看不到载有质监部门核验意见的《上海市建设工程质量核验证明书》或《单位工程质量综合评定表》了，购房者应注意审查“一表一报告一书”。

    刘正东表示，“一表一报告一书”指的是三个竣工验收备案文件。

    “一表”是《建设工程竣工验收备案表》。购房者在审查该文件时应注意审查质监站在表上是否签署文件收讫，因为只有被签署文件收讫才能说明工程验收文件齐全，也只有被签署文件收讫的工程才能投入使用。

　　“一报告”指的是《建设工程竣工验收报告》，包括工程报建日期、施工许可证号、施工图设计文件审查意见等内容，购房者应注意审查其中是否有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的工程质量合格文件，即勘察、设计单位签署的勘察、设计检查报告，施工单位签署的工程竣工报告，监理单位签署的工程质量评估报告。可以说，在政府部门不再对质量进行核验后，上述四单位的合格意见尤为重要。

　　“一书”是《工程质量保修书》，这是施工单位在工程竣工验收后同意进行保修的有效凭证，也是发展商对房屋保修的有力保障。由于不少施工单位以放弃工程尾款来换取免除工程质量保修责任，将使发展商对购房者的保修承诺成为一句空话，因此购房者万万不可轻视对该文件的审查。

　　常见问题的处理

    渗、漏、裂是商品住宅经常发生的几种常见质量问题，其中裂缝问题又经常导致房屋渗、漏问题。所以，裂缝是许多购房者头疼的“根源”。

    刘正东表示，“一般而言，房屋出现裂缝问题，可能是温差所致，也可能是不均匀沉降所致，还可能是相邻房屋的不正当装修所引起的。对于裂缝问题，根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，发展商应对房屋出现的裂缝问题进行保修，涉及主体结构的，应在合理使用寿命年限内保修；涉及墙面、厨房、卫生间地面的，上海规定保修不低于两年。因此，购房者一旦发现所购房屋出现裂缝，首先应该马上报修，由发展商或物业管理公司进行维修。如果维修后，仍然出现裂缝，业主可以要求发展商或自行委托房屋质量检测站等机构检测后，根据检测部门建议的方法再次维修。”

    “对于经检测认为不能修复的，或按发展商意见不能修复的，应视为发展商不能履行合同约定的保修责任，业主就有权选择要求退房或换房。至于因为房屋出现裂缝及因为修复所造成的房屋装潢、家具等财产损失，应由发展商据实赔偿。如果有约定的，还应支付一定的补偿费。”

　　商品房应“三包”

    “以上是处理问题的一般步骤”，刘正东进一步分析，按照上海现有的法律法规，购房者可以要求发展商退房的质量缺陷只有两种：无法修复的质量缺陷；或者主体结构质量不合格。事实上，无法修复的概念比较模糊。有时候，尽管商品房“久拖不修、久修不好”，发展商仍会以“可以修理”为名拒绝退房。遇到这种僵局，消费者可要求房屋质量检测部门检测认定，但费用比较昂贵，也可以向法院起诉，由法院指定质量检测部门检测，如果的确是无法修复的，法院就可以强制执行。

　　谈到换房的可能性时，刘正东认为，“虽然根据《民法通则》134条规定，当商品住宅出现质量问题，购房者可以要求发展商换房。但由于某一套商品住宅属特定物，而非种类物，每一套商品住宅的价值因层次、朝向、房型、位置不同而有差别。规划好的小区，基本上一房一价，因此，如无特别约定，又不能协商一致，则换房成功的可能性很小。”

    据介绍，在这方面浙江省和福建省都先走了一步，将商品房列入“三包”范围。浙江省规定，商品房实行质量保修制度。在正常使用情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年。 在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责退房并赔偿损失。

    刘正东最后强调，“房屋质量问题要得到真正的解决，首先对新技术、新材料的推广使用提出了迫切的要求。其次，权力下放后，政府的监督是否到位也很关键。最重要的是，政府从中解脱出来后，验收问题由开发商等角色承担，后者是否有能力或者是否愿意承担也是个问题。我以为，应该通过加重对开发商行政处罚的力度，加大对消费者经济赔偿力度来实现有效监督。”